Утром - квартира, вечером - деньги

Одобрен на самом высоком государственном уровне эксперимент «Киевгорстроя» и банка «Аркада» — сооружения жилья за народные инвестиции — стартовал в 1995 году. Сейчас доля холдинговой компании составляет более 60 процентов в миллионе квадратных метров, что третий год подряд сдают в эксплуатацию столичные строители. А филиалы этого акционерного коммерческого банка работают в Виннице, Днепропетровске, Одессе, Запорожье, Севастополе, Буче, Черновцах, Полтаве.

И уже не только киевляне, но и жители других регионов все чаще становятся участниками именно инвестиционных и пенсионных программ для покупки дома в Доминикане, так как они защищены от инфляционных рисков и форс-мажорных обстоятельств, чем аналогичные финансовые схемы других структур.

Ежедневно «Аркада» предлагает гражданам не менее 1500-1700 квартир в домах на разных стадиях строительства: от так называемого нулевого цикла и до почти готового жилья (когда остается сделать лишь его отделка).

Однако спрос на жилье настолько велик, что квартиры, как правило, раскупаются еще до, так сказать, забивания в землю первого колышка. Подробнее о том, как банк «Аркада» борется за своих потенциальных клиентов, рассказывает начальник кредитно-депозитного управления Любомир Килимник.

— Те, кто впервые переступает порог банка «Аркада», знают о наших кредитные и жилищные программы в общих чертах и не всегда осведомлены о всем комплексе услуг, который могут получить, чтобы жилье стало их собственностью.

Поскольку предлагаемые нами схемы достаточно специфические, а большинство решается на такой ответственный шаг, как покупка квартир, раз в жизни, то с каждым работаем индивидуально. Сразу персонально закрепляем за таким инвестором специалиста, который подробно информирует о технических характеристиках будущих помещений, условия заключения и исполнения контракта и т.п.. Именно на этом мы акцентируем большое внимание.

— Кто может стать клиентом банка «Аркада»?

— Нашими клиентами или точнее участниками соответствующих фондов финансирования жилищного строительства могут стать и юридические, и физические лица. Нет ограничений по их месту жительства. Любой может приехать к нам из самого региона и без проблем купить квартиру в столице.

Надо иметь при себе паспорт и справку из налоговой инспекции о присвоении идентификационного номера. Не граждане Украины должны показать документ, удостоверяющий их легальное пребывание на территории нашей страны.

Обращаются преимущественно люди среднего достатка, чей семейный заработок в пределах 300-400 долларов. «Киевгорстрой» и банк «Аркада» делают ставку именно на них: жилье строят в районах массовой застройки — на Троещине, Позняках, Осокорках, Теремках, в Ново-Беличах, Буче, где стоимость одного квадратного метра ниже, чем в центральных районах города.

— С чего начинается сотрудничество с инвестором из народа?

— Из того, что он должен заплатить 25 процентов стоимости будущей квартиры, а остальные вносить равномерно ежемесячно в течение года-полутора (именно столько в среднем длится строительство).

Если же видит, что собственных средств не хватило, приобщается к одной из четырех наших кредитных программ. Но в этом случае первый взнос будет уже 30 процентов собственных средств от стоимости общей площади выбранной квартиры. На оставшуюся сумму банк предоставляет заем под ту или иную процентную ставку годовых.

Перед тем, как получить кредит, инвестор должен оплатить расходы за оформление ипотечного договора, застраховать будущее жилье, оплатить бюро технической инвентаризации. Таким образом, набегает полтора — два процента от стоимости жилья накладных расходов. При оформлении кредита банк не берет себе ни копейки.

— Сколько людей уже воспользовались займами?

— С 1998 года нашими услугами воспользовались 5172 человека. Они получили 311 млн кредитных гривен. Минимальный срок займа — пять лет, максимальный — тридцать. Но, как правило, берут у нас деньги на десять — двадцать лет.

Многие оформляет кредит и на тридцать с правом досрочного его погашения. Такие условия необременительные для клиентов, которые имеют постоянную работу и стабильный заработок. В прошлом году, несмотря на подорожание жилья, был большой спрос на одно-, двухкомнатные квартиры.

Причем нередко люди расплачивались наличными: сложилось впечатление, что они хотят как можно быстрее вложить деньги в недвижимость. А сейчас быстро раскупают двух-и трехкомнатные квартиры.

— Расскажите, пожалуйста, по просьбе читателей «Крещатика» подробнее о кредитные программы.

— Я уже говорил, что тот, кто проинвестировал не менее 30 процентов общей площади будущей квартиры за свой счет, может выбрать одну из четырех кредитных программ. Самая популярная из них — на срок от пяти до тридцати лет со ставкой 10,5 процента годовых в один, то есть индексирующих условной расчетной единицы, курс которой в банке «Аркада» устанавливаем еженедельно по данным Госкомстата Украины относительно индексов инфляции, цен производителей промышленной продукции, строительных материалов и других факторов.

Вторая программа — кредиты от пяти до семи лет под 18 процентов годовых в гривнах. В этих случаях до введения дома в эксплуатацию инвестор платит ежеквартально только проценты по займу.

Их мы начисляем на реальную сумму и фактический срок пользования деньгами. После того, как государственная комиссия примет дом, клиент начинает погашать кредит. При таких схем в первые годы он возвращает долг большими частями, зато под конец срока погрузки на кошелек инвестора приходит.

Еще одна интересная программа — «Жилые вклады». Течение не менее трех лет инвестор накапливает 50 процентов средств от общей стоимости выбранной квартиры на собственном банковском счете.

На гривневый вклад мы ежемесячно начисляем полтора процента, на валютный — два. После чего он имеет право получить кредит на оставшуюся сумму по льготной ставке от трех до пяти процентов годовых. А заем можно взять на срок от семи до десяти лет.

Недавно «Аркада» предложил новую программу: кредиты от пяти до семи лет со ставкой 7 процентов годовых в один. Единственное требование к заемщику — равными частями погашать долг раз в квартал.

В этом случае нужно четко рассчитать свои финансовые возможности. Ведь если кто-то решил досрочно погасить долг (скажем, через шесть лет вместо семи), то все равно придется возвращать всю сумму, которая была определена изначально.

Кстати, именно эта схема и является основой для развития ипотечного кредитования в любой развитой стране, в том числе и в Украине. Занимая средства одним, банк заботится о том, где взять финансовый ресурс для других, то есть, как ему быстрее рефинансировать кредиты.

Поэтому выпускает ипотечные сертификаты и размещает их на рынке ценных бумаг. Тогда частные лица, другие банки, пенсионные фонды, инвестиционные компании покупают такие сертификаты, а деньги направляют в банк, и он таким образом возможность в дальнейшем выдавать новые кредиты.

— Есть ли у вас должники и санкции применяете к ним?

— У нас нет постоянных, или, как принято говорить, проблемных клиентов. Есть люди, которые по тем или иным причинам задержали платеж в месяц или квартал. Случается, что заемщик выехал за пределы Украины, а потому вовремя не вернул части кредита. В таком случае он обязательно предупреждает нас.

Если этого не сделано, действуют штрафные санкции: начисляется пеня на повышенный процент за время непогашения кредита. Около двух десятков участников наших кредитных программ периодически попадают в такую финансовую ситуацию, причем сумма просроченной задолженности не превышает одной десятой процента от кредитного портфеля.

Но это никоим образом не влияет на стабильность наших активов. Если кто-то чувствует, что не сможет рассчитаться по займу, мы предлагаем ему самостоятельно найти покупателя и таким образом выгодно продать заложенное жилье.

Договор купли-продажи оформляют под контролем банка в операционном зале. Кроме того, даем возможность заемщикам, пока жилье строится, изменить объемы инвестирования: «перейти» с большей на меньшую площадь помещения.

Однако в любом случае, если вдруг возникли финансовые сложности, нужно как можно быстрее обратиться в банк, и тогда, разобравшись в конкретных обстоятельствах, примем оптимальное решение: продлим срок кредита, скажем, с десяти до 30 лет или отсрочим платеж.

Но кредит нужно рассчитать таким образом, чтобы последняя выплата была произведена до достижения заемщиком 60 лет. Мы практикуем в банке «Аркада» еще и такое: пожилой человек может заручиться поддержкой младших родственников или иного лица для обеспечения надежности своей кредитной сделки.

Это дополнительная гарантия для нас и, собственно, для заемщика. Ведь все мы смертны, и с каждым может случиться непоправимое. А по закону нет человека — нет кредитной сделки. Мы даже идем на то, что продлеваем срок погашения кредита заемщику, которому за пятьдесят (до исполнения ему шестидесяти пяти лет), если третья сторона гарантирует возврат денег.

— Чтобы кредитовать, нужно иметь стабильный и мощный финансовый ресурс …

— Традиционно во всем мире самым надежным источником являются средства, привлеченные на депозитные счета. Чтобы их было как можно больше, банки разрабатывают разнообразные программы.

И в «Аркаде» есть несколько видов таких вкладов в национальной валюте с пополнением. Есть стандартные вклады, по которым человек может ежемесячно получать проценты. Годовая ставка зависит и от срока, и от суммы. В среднем она составляет 13 процентов, а если внесли более 50 тысяч гривен, то увеличивается до 14 процентов. На денежные вклады в иностранной валюте начисляем в среднем 7 процентов …

— Почему так мало?

— Потому процентные ставки по нашим кредитам почти вдвое ниже, чем в других банках. Таким образом мы балансирует наши финансовые ресурсы. Люди откладывают средства на депозитные счета, как правило, на год-два с последующей пролонгацией.

Пока боятся хранить деньги дольше. Еще один источник пополнения активов — средства на пенсионных и детских счетах. Четыре года назад мы начали негосударственную пенсионную программу и создали соответствующий фонд. «Аркада» стал его уполномоченным банком. За детскими программами любое физическое или юридическое лицо через фонды банковского управления в течение длительного времени может накапливать деньги.

Как только ребенку исполнится 14 лет, она может оплатить обучение, а в 18 — приобрести жилье или арендовать его. Сейчас есть более 30 тысяч вкладчиков и 40 миллионов привлеченных средств. На эту сумму выпустили ипотечные ценные бумаги, которые и стали источником долгосрочного кредитования.

В мире такие схемы с последующим рефинансированием через ипотечные ценные бумаги существуют более века. В странах Восточной Европы, например, в Чехии, Польше, Словакии, насчитывают 5-10 лет. Однако, по большому счету, наши соотечественники пока боятся жить в кредит.

Они не понимают, что таким образом можно решить насущные проблемы. Ведь жилье — такой продукт, который остро необходим каждому человеку. И если вы откладываете приобретение его на «потом», чуда не произойдет.

Нужно уже сейчас заботиться о своем будущем, особенно молодым людям. Ведь они имеют прекрасную возможность откладывать деньги, чтобы рано или поздно получить собственную крышу над головой.

Программы банка «Аркада» позволяют людям уже сегодня жить в собственных квартирах, а платить за них в течение многих лет. Кроме того, наши программы приучают их тщательно планировать свой бюджет и управлять деньгами. Ведь новое жилье является залогом по кредиту. И если его не оплатить, можно потерять жилье.

— С первого января 2004 года изменилась налоговая законодательная база. «Аркада», как и другие отечественные банки, начал действовать по несколько иным правилам игры. Способствуют нововведения вашим инвестиционным программам?

— С начала этого года введено 20-процентный налог на добавленную стоимость на операции по инвестированию строительства жилья. Однако киевгорстроевских квартиры подорожали лишь на восемь процентов. Вступили в силу законы об ипотеке, об ипотечном кредитовании операций с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах.

Это должно стандартизировать рынок ипотечного кредитования. Но на выполнение этих законов не разработаны нормативные акты, которые обеспечивают их функционирование. До сих пор нет положения о создании в государстве единого реестра недвижимого имущества.

Нужен он для того, чтобы каждый из кредиторов мог легко узнать, какое жилье предлагают ему в залог, или оно, как говорится, не «жженая». Такой реестр защищал бы прежде кредиторов. Банки смелее предоставляли бы займы, риск их невозврата значительно уменьшился бы, а затем поплыли бы вниз и процентные ставки.

И это позволило бы в перспективе владельцу квартиры продавать ее вместе с оплаченным кредитом. Кстати, в цивилизованных странах такая практика существует давно. Новое законодательство также предусматривает выпуск ипотечных сертификатов, но не регулирует их обращения на рынке ценных бумаг.

Мы обязательно будем вносить свои предложения к правительству и парламенту относительно некоторых изменений и дополнений законодательной базы и надеемся, что власть прислушивается к нашим замечаниям. Ведь речь идет о благосостоянии желаемого среднего класса, который, в свою очередь, мечтает как можно быстрее решить извечный квартирный вопрос.

Технологии Blogger.