Квартира в долг: на пути оформления залога

Сколько наших соотечественников не имеют крыши над головой, пожалуй, не знает никто. На учете состоят только те, кто стоит в квартирной очереди. И у них надежду призрачны: на социальное жилье сейчас выделяют из бюджета мало средств. Единственный выход — аренда жилья посуточно харьков или строить дома за собственные деньги. Но далеко не каждому это под силу.

Надо ввести простые правила игры, советуют зарубежные эксперты

В большинстве развитых стран граждане приобретают право собственности на недвижимость через ипотечный рынок. Ипотека — это такой долговой инструмент, позволяющий получить жилье финансируется банковским кредитом, под залог этого же имущества. Для украинских это необычно, ведь жить в долг мы не обучены. Иностранцы хотят исправить ситуацию и собираются поделиться не только опытом, но и деньгами. Европейский союз в декабре 2004 года начал проект «Установление правил и законодательства ипотечного рынка в Украине». А уже в январе 2005-го в Киев прибыли эксперты для сотрудничества с Государственным ипотечным учреждением (ГИУ), которая вместе с Министерством финансов является официальным получателем технической помощи в сумме более трех миллионов евро.

— Чтобы преодолеть дефицит жилья, — говорит руководитель проекта Пьер-Ив Двизиа, — нужно выполнить три предварительные условия: заемщики должны иметь свободный доступ к кредитам, кредиторы — приемлемые условия финансирования, а отношения между ними должны быть надежными и прозрачными.

Навязывать Украине какую-либо конкретную модель ипотечного кредитования иностранные консультанты не будут. Ибо хотя в Старом Мира опыт в этой действительно большой, даже в рамках самого ЕС, членами которого являются 25 стран, различия довольно значительны: от структуры рынка в его величины и качества услуг. Скажем, в Англии, Дании жилищные займы превышают половину общих активов местных банков, тогда как в Чехии они не достигают и пяти процентов.

Поэтому нашей стране предлагают не копию одной из западных систем, а помогают выбрать из мирового опыта лучшие и наиболее приемлемые механизмы, с помощью которых можно создать и отечественные, которые бы учитывали наши политические, экономические и социальные реалии. Непосредственно эту работу выполнять Государственное ипотечное учреждение, которое должно стать мощным мозговым центром, где продумывают методы кредитования, производят соответствующие предложения, лоббируют их и распространяют среди заинтересованных сторон. По крайней мере так у Евросоюзе, где аналогичные структуры становятся ключевыми игроками на рынке жилищных займов и получают значительную финансовую помощь от банков, страховых организаций, строительных фирм. В Украине пока такого еще нет, и бюджетного финансирования недостаточно. Поэтому помощь Евросоюза уместна.

Однако для развития мощного ипотечного рынка этого мало. Нужно принять соответствующие законы и ввести простые правила игры, советуют зарубежные эксперты. Но, похоже, наши парламентарии их не слышат. Подготовленные правительством изменения в ряд законов в начале сентября не прошли даже в первом чтении. Однако европейцы рук не опускают: одной из составляющих проекта является распространение информации об ипотеке. Причем не только среди граждан, но и среди государственных чиновников и народных избранников. Кроме информационно-разъяснительной и просветительской работы, предусмотрено обучение специалистов такого вида кредитования, которые должны стать «тренерами», чтобы вскоре самим готовить кадры.

— В течение последнего десятилетия в Европе уровень роста активов ипотечных кредиторов значительно возрос, — подчеркнул ведущий эксперт по ипотеке Лайф Андерсен. — Это связано с повышением цен на недвижимость, снижением процентных ставок и незначительными убытками по кредитам. В Украине тоже заметны эти тенденции, хотя объемы здесь несколько иные.

По его мнению, созданию благоприятных условий препятствует прежде ненадлежащая правовая база, а это и отсутствие реестра недвижимого имущества и сложная процедура оформления залога, и невозможность для кредиторов продать портфель займов. Потребители почти не защищены, а банки не пользуются унифицированными стандартами и не вводят надежных систем управления рисками. Строительная отрасль непрозрачна и имеет ограниченный круг игроков, что приводит дороговизны на рынке. И потребность в кредитах сейчас определяет не спрос, а предложение …

Однако больше вредят массовому ипотечному кредитованию высокие процентные ставки. К тому же они не плавающие, а фиксированные, и определяются так, приемлемым для банков даже в случае увеличения рыночной ставки. Если бы уровень был плавающим, кредиты можно было бы удешевить на один-два процента.

Не способствует развитию этого сектора и его чрезмерная валютизация. В случае курсовых колебаний это может привести к валютным рискам для банков, ведь они получают доходы преимущественно в гривнах. Негативно может повлиять на ипотеку и несбалансированность их активов и пассивов. Основной источник финансирования долгосрочных кредитов — депозиты с максимальным сроком до года. Предоставляя за их счет ипотечные займы под фиксированные проценты, банки создают риски для вкладчиков. Ведь диверсификация источников финансирования на сегодня достаточно мала. Поэтому долгосрочные кредиты за счет краткосрочных депозитов не должны превышать пяти процентов в ссудном портфеле банка.

Лишь на десять банков приходится 85 процентов долгосрочных займов

В Украине ипотечное кредитование начало формироваться недавно. Во времени оно совпало с началом экономического роста 2001-го. Времени внутренний валовой продукт ежегодно увеличивался примерно на восемь процентов. К тому же уровень инфляции был невысоким, национальная валюта — стабильная.

— Однако отечественная ипотека пока еще слабая, — считает заместитель министра финансов Украины Виталий Лисовенко. — Не хватает специалистов, и кредиты еще не являются классическими, то есть долгосрочными и дешевыми. Чтобы они скорее такими стали, государство подставить свое плечо. И она уже сделала первые шаги, создав кредитное учреждение второго уровня, которая рефинансировать коммерческие банки.

По мнению первого заместителя председателя правления Государственного ипотечного учреждения Сергея Святко, это крайне важно. Ведь доля жилищных займов в кредитных портфелях коммерческих банков все эти годы росла медленными темпами и сейчас едва достигла 4,6 процента. Причем объем займов, предоставленных в иностранной валюте, составляет более 82 процента общего количества ипотечных кредитов. Такая ситуация обусловлена ??несколькими причинами. В частности тем, что многие граждане хранят свои сбережения в долларах, опасаясь инфляции. И процентные ставки в гривневом эквиваленте выше.

Крупнейшими заемщиками ныне десять — двенадцать банков. Возглавляют список «Приватбанк» (более 15 процентов), «Правэкс», «Аваль» и «Укрсиббанк» (соответственно 13,42, 12,31 и 12,26 процента). Подавляющее большинство из них имеют разветвленную сеть филиалов по всей Украине и активно конкурируют между собой. Именно на эту группу приходится 85 процентов ипотечного кредитования. Доля каждого из них на рынке почти не меняется, а вот объемы займов растут. Эксперты предсказывают сохранение высоких темпов развития этой отрасли и ссылаются на увеличение доли задолженности по жилищным кредитам во внутреннем валовом продукте (в среднем на 5,5 процента ежемесячно в течение четырех последних лет). Для таких оптимистичных прогнозов есть и другие причины: банки предпочитают ипотеке как не слишком прибыльном, но очень надежном ссудному механизму. Дефицит жилья при наличии среднего (на Украинском измерение) класса тоже является основой для увеличения количества потенциальных заемщиков. И постепенное снижение процентных ставок, так же как и рост конкуренции среди отечественных банков (возможно, и вскоре иностранных), привлекать все новых клиентов. А государство обеспечит цивилизованные условия развития этого рынка. К слову, в Европе уровень спроса на жилищные кредиты регулируют правительства стран или центробанки. Органы государственного надзора занимаются защитой потребителей, которые к тому же законодательно защищены от слишком высоких комиссионных. Контролируют и соотношения банковского капитала и ипотечных операций, ограничивая суммы, которые могут предоставляться одному заемщику.

Государство пытается удешевить кредиты на жилье

Вскоре наши соотечественники, которые имеют стабильные доходы, но не обеспечили себе крова, смогут брать гривневые кредиты под десять процентов на 30 лет. Размер ссуды не превышает 70 процентов стоимости предмета залога. Для разных регионов сумма будет неодинакова. Всего можно одолжить в Киеве — до 450 тысяч гривен, в городах-миллионниках — до 350, в областных и районных центрах соответственно 250 и 150 тысяч. Меньше всего — в небольших городах и селах: до 100 тысяч гривен.

Окончательно стандарты предоставления, рефинансирования и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, по которым будет действовать вся система, доработают после завершения пилотного проекта, который ведут пять коммерческих банков при участии Государственного ипотечного учреждения. Сейчас есть только перечень унифицированных требований к участникам процесса и процедуры предоставления займа, ее обслуживания и рефинансирования. В стандартах выписаны как условия базового договора, так и конкретные требования к жилищного кредита и самого предмета ипотеки, а также к заемщику (среди прочего это и оценка его платежеспособности).

Поэтому займы предоставлять под залог недвижимости всем гражданам, которым исполнилось 18 лет и которые не имеют жилья. Тот, кто хочет построить еще одну квартиру для сдачи в аренду, воспользоваться услугами ГИУ не сможет. Клиенту следует так рассчитывать прибыль, чтобы на уплату взносов по кредиту не шло больше половины заработанной суммы. Если же состояние семьи возрастут, она имеет право рассчитаться раньше. За какой именно время, пока не известно (для участников пилотного проекта это можно сделать не ранее чем через двадцать месяцев после оформления кредита). Одолженные деньги нужно вернуть до выхода на пенсию, иначе придется искать поручителя.

Новая система кредитования через Государственное ипотечное учреждение лучше действующую. Теперь коммерческие банки финансируют строительство жилья под 16 процентов на десять лет. Поэтому если одолжить 150 тысяч, то придется ежемесячно выплачивать по 2512 гривен. Если же деньги взять через ГИУ на 30 лет под десять процентов, нужно будет отсчитывать по 1261 гривны.

Но есть в этом механизме и определенные недостатки. В частности сам процесс получения займа приводит к ее удорожанию процентов на пять. Не введен и плавающей процентной ставки, а фиксированная больше устраивает банки, чем их клиентов. И, что хуже, еще не принято Закона «Об ипотечных ценных бумагах», давно переданного в Верховную Раду, как и поправок к еще двух десятков законодательных актов, регламентирующих эту сферу. А, казалось бы, кому, как не парламентариям, знать, что ипотека является одним из стабилизаторов экономики и помогает решить едва ли не важнейшую социальную проблему — обеспечение населения жильем.

Квартира в долг: на пути оформления залога Квартира в долг: на пути оформления залога Reviewed by ollbiz.com on февраля 27, 2013 Rating: 5
Технологии Blogger.